🏠 Housing Crisis — May 2026🏠 Crise du logement — mai 2026

Canada needs 3.5 million new homes by 2030. At current construction rates, we'll build fewer than half. Le Canada a besoin de 3,5 millions de nouveaux logements d'ici 2030. Au rythme actuel, nous en construirons moins de la moitié.

Housing starts fell 6% in Q1 2026. In Toronto, new condo pre-sales hit their lowest level since 1991. The gap between what Canada needs and what it builds keeps widening every year. Renters, newcomers and young Canadians feel it most — but the ripple effects touch everyone. Les mises en chantier ont chuté de 6 % au T1 2026. À Toronto, les ventes en prévente de condos ont atteint leur niveau le plus bas depuis 1991. L'écart entre ce dont nous avons besoin et ce que nous construisons se creuse chaque année.

48%of homes needed will actually be built at current rates — leaving a gap of 1.8 million unitsdes logements nécessaires seront réellement construits — laissant un déficit de 1,8 million d'unités

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Housing Insights — What the data showsDonnées logement — Ce que montrent les données

AffordabilityAbordabilité

$137K+

You need to earn at least $137,000 a year to qualify for a mortgage on the average Toronto home.Vous devez gagner au moins 137 000 $ par année pour être admissible à une hypothèque sur la maison moyenne à Toronto.

The average Toronto home sold for $1,017,796 in March 2026. To qualify for a mortgage on that, most lenders require a minimum income of $137,000 to $269,000 depending on your down payment. The median Toronto household income is about $98,000. The math simply doesn't work for most people.La maison moyenne à Toronto s'est vendue 1 017 796 $ en mars 2026. La plupart des prêteurs exigent un revenu de 137 000 $ à 269 000 $. Le revenu médian des ménages torontois est d'environ 98 000 $.

A first-time buyer needs a $200,000 down payment just for a conventional mortgage on the average Toronto homeUn premier acheteur a besoin d'une mise de fonds de 200 000 $ juste pour obtenir une hypothèque conventionnelle à Toronto

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RentsLoyers

+127%

Toronto rents rose 127% over 10 years. Average wages rose about 35% in the same period.Les loyers à Toronto ont augmenté de 127 % en 10 ans. Les salaires moyens ont augmenté d'environ 35 % au cours de la même période.

The average one-bedroom apartment in Toronto now costs $2,380 a month — up from about $1,050 a decade ago. Someone renting today spends roughly 45% of their after-tax income on rent alone, well above the 30% that housing experts consider "affordable."Un appartement d'une chambre à Toronto coûte maintenant 2 380 $/mois — contre environ 1 050 $ il y a dix ans. Un locataire consacre environ 45 % de son revenu après impôts au seul loyer.

A Toronto renter working full-time at minimum wage would need to work 96 hours a week just to afford average rentUn locataire à Toronto travaillant à temps plein au salaire minimum devrait travailler 96 heures par semaine juste pour payer le loyer moyen

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Vacant CondosCondos vacants

66K

An estimated 66,000 condos in Toronto sit empty — owned by investors who deliberately leave them vacant.Environ 66 000 condos à Toronto sont vides — détenus par des investisseurs qui les laissent délibérément inoccupés.

This is roughly equal to the number of households currently on Toronto's social housing waiting list. These units are kept vacant as appreciating investments or short-term Airbnb rentals. There is still no national policy requiring owners to rent them out.C'est à peu près égal au nombre de ménages sur la liste d'attente de logements sociaux de Toronto. Ces unités sont délibérément gardées vacantes comme investissements ou locations à court terme.

If half of Toronto's vacant investor condos were rented, they would house 90,000 people — more than all of Lethbridge, AlbertaSi la moitié des condos vacants à Toronto étaient loués, ils logeraient 90 000 personnes — plus que toute la population de Lethbridge

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HomelessnessSans-abrisme

235K

An estimated 235,000 Canadians experience homelessness each year — a number that has grown 30% since 2016.On estime que 235 000 Canadiens vivent une situation d'itinérance chaque année — en hausse de 30 % depuis 2016.

Homelessness is not just a big-city problem. Smaller cities like Sudbury, Lethbridge and Kelowna have seen their shelter systems overwhelmed. The main driver is simple: the gap between what housing costs and what people can afford has grown so large that more people are falling through.L'itinérance n'est pas seulement un problème des grandes villes. Des villes plus petites comme Sudbury, Lethbridge et Kelowna ont vu leurs systèmes d'hébergement déborder.

Canada spends $7 billion/year managing homelessness — more than it would cost to simply house everyone who is homelessLe Canada dépense 7 milliards de dollars/an pour gérer l'itinérance — plus qu'il n'en coûterait pour loger tous les sans-abri

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ConstructionConstruction

↓6%

Housing construction dropped 6% in early 2026 — exactly the opposite of what Canada needs right now.La construction de logements a chuté de 6 % au début 2026 — exactement le contraire de ce dont le Canada a besoin.

Builders are not starting new projects because many already-built condos sit unsold. High interest rates mean fewer buyers qualify for mortgages. Construction costs have also risen 40% since 2019, squeezing builder profit margins. The result: Canada builds fewer homes each year just as the shortage deepens.Les constructeurs ne commencent pas de nouveaux projets parce que de nombreux condos déjà construits restent invendus. Les coûts de construction ont augmenté de 40 % depuis 2019.

Construction costs per square foot in Toronto rose 40% from 2019 to 2025 — making affordable new housing nearly impossible to build profitablyLes coûts de construction par pied carré à Toronto ont augmenté de 40 % entre 2019 et 2025 — rendant la construction rentable de logements abordables presque impossible

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Shelter InflationInflation du logement

+5.9%

Shelter costs — rent, mortgage payments and utilities — rose 5.9% in 2025. More than double the overall inflation rate.Les coûts de logement — loyer, versements hypothécaires et services publics — ont augmenté de 5,9 % en 2025. Plus du double du taux d'inflation global.

Shelter is the biggest line item in most Canadian budgets. When it rises faster than everything else, it squeezes all other spending — food, clothing, transportation, savings. Shelter cost inflation has exceeded the headline rate every single month since January 2022.Le logement est le plus grand poste budgétaire pour la plupart des Canadiens. L'inflation du logement a dépassé l'IPC global chaque mois depuis janvier 2022.

Shelter inflation has exceeded headline CPI every month since January 2022 — 40 consecutive months of housing costs outpacing everything elseL'inflation du logement a dépassé l'IPC global chaque mois depuis janvier 2022 — 40 mois consécutifs

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Deeper Digs — Housing stories worth your timeCreusons plus — Des histoires de logement qui valent votre temps

🔑 Why young Canadians are giving up on homeownership 🔑 Pourquoi les jeunes Canadiens abandonnent l'idée d'être propriétaires

For the first time in Canadian history, most people under 35 believe they will never own a home. The data backs them up.Pour la première fois dans l'histoire canadienne, la plupart des personnes de moins de 35 ans croient qu'elles ne seront jamais propriétaires.

In 1976, a first-time buyer needed to save for about 5 years to afford a down payment on an average home. Today in Toronto, that same person would need to save for over 25 years — assuming they save 20% of income every year and prices don't rise further. Homeownership among Canadians under 35 has fallen from 45% to 36% in just one decade.En 1976, un premier acheteur devait épargner pendant environ 5 ans. Aujourd'hui à Toronto, cette même personne devrait épargner pendant plus de 25 ans. La propriété chez les moins de 35 ans est tombée de 45 % à 36 % en une décennie.

25 yrsyears of saving needed for a Toronto down payment — up from 5 years in 1976années d'épargne nécessaires pour une mise de fonds à Toronto — contre 5 ans en 1976

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🏢 The investor condo problem nobody wants to solve 🏢 Le problème des condos d'investisseurs que personne ne veut résoudre

Investors now own 40% of all new condos built in Toronto — and many sit empty. Here's why governments haven't stopped it.Les investisseurs possèdent maintenant 40 % de tous les nouveaux condos construits à Toronto — et beaucoup sont vides.

Real estate investment is deeply embedded in Canadian politics. Many elected officials own investment properties themselves. Policies that would reduce investor demand — like higher vacancy taxes, limits on short-term rentals, or stricter foreign buyer rules — face fierce resistance from the real estate and development industries, which are among the largest political donors in Canada.L'investissement immobilier est profondément ancré dans la politique canadienne. De nombreux politiciens possèdent eux-mêmes des propriétés de placement. Les politiques réduisant la demande des investisseurs font face à une résistance acharnée.

40%of new Toronto condos are investor-owned — the highest rate ever recordeddes nouveaux condos de Toronto appartiennent à des investisseurs — le taux le plus élevé jamais enregistré

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🌍 Does immigration cause the housing crisis? 🌍 L'immigration cause-t-elle la crise du logement?

Canada welcomed 485,000 newcomers in 2025. But the housing shortage started long before immigration accelerated. Here's the real story.Le Canada a accueilli 485 000 nouveaux arrivants en 2025. Mais la pénurie de logements a commencé bien avant l'accélération de l'immigration.

Immigration adds to housing demand — that is true. But Canada's affordability crisis began in the early 2000s, before immigration levels rose significantly. The deeper causes are: zoning laws that prevent density, NIMBYism that blocks new development, construction costs that outpace what people can pay, and investor speculation that treats homes as financial assets rather than places to live.L'immigration ajoute effectivement à la demande. Mais la crise d'accessibilité du Canada a commencé au début des années 2000. Les causes profondes : les lois de zonage, le NIMBYisme, les coûts de construction et la spéculation immobilière.

2001when Toronto home prices began their long climb — immigration was still relatively low thenquand les prix à Toronto ont commencé leur longue montée — l'immigration était encore relativement faible

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🌆 The cities where housing is still (relatively) affordable 🌆 Les villes où le logement est encore (relativement) abordable

Not every Canadian city has a $1 million housing market. Some places still offer a realistic path to homeownership — but they're getting harder to find.Toutes les villes canadiennes n'ont pas un marché à 1 million de dollars. Certains endroits offrent encore un chemin réaliste vers la propriété — mais ils deviennent de plus en plus rares.

Calgary averages $625,000. Edmonton averages $430,000. Moncton, New Brunswick, averages around $350,000. The trade-off: these markets have surged as people flee Toronto and Vancouver, creating new affordability problems for locals. The pattern repeats everywhere affordable housing is "discovered" by remote workers with big-city incomes.Calgary est en moyenne à 625 000 $. Edmonton à 430 000 $. Moncton, au Nouveau-Brunswick, à environ 350 000 $. Ces marchés ont explosé à mesure que les gens fuient Toronto et Vancouver, créant de nouveaux problèmes pour les résidents locaux.

$350Kaverage home price in Moncton, NB — vs $1.02M in Toronto. Same country, very different mathprix moyen d'une maison à Moncton, N.-B. — vs 1,02 M$ à Toronto. Même pays, mathématiques très différentes

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